Hiện nay, nhiều “cò đất” thường tư vấn cho người mua lập vi bằng nhà đất nhằm thay thế hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, đây là một hành vi sai quy định pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro, khiến không ít người phải chịu hậu quả nặng nề, thậm chí là “tiền mất tật mang.” Việc lập vi bằng không có giá trị pháp lý như hợp đồng chuyển nhượng và không bảo vệ được quyền lợi của người mua trong các giao dịch bất động sản. Để hiểu rõ hơn về vi bằng nhà đất, cũng như những rủi ro liên quan đến việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng, và liệu đất vi bằng có thể xây nhà được hay không, hãy cùng Mua bán nhà đất đi sâu tìm hiểu chi tiết qua bài viết này. Những thông tin này sẽ giúp bạn trang bị kiến thức cần thiết, tránh được những rủi ro không đáng có và đưa ra các quyết định sáng suốt trong các giao dịch bất động sản.
Vi bằng nhà đất là gì?
Vi bằng nhà đất là một loại văn bản được lập bởi Thừa phát lại, có chức năng ghi nhận các sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản, như mua bán, chuyển nhượng hoặc các tình trạng thực tế của tài sản. Vi bằng thường được sử dụng trong các giao dịch nhà đất để chứng minh sự tồn tại của các sự kiện hoặc hành vi nhưng không có giá trị pháp lý thay thế hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Đặc điểm của vi bằng nhà đất
- Chứng nhận sự kiện và hành vi: Vi bằng ghi nhận các sự kiện và hành vi liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như việc giao nhận nhà đất, tình trạng hiện tại của tài sản, hoặc các thỏa thuận giữa các bên. Điều này giúp các bên tham gia giao dịch có bằng chứng về những gì đã xảy ra trong thực tế.
- Không thay thế hợp đồng chuyển nhượng: Mặc dù vi bằng có thể ghi nhận các thỏa thuận giữa các bên, nó không có giá trị pháp lý thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng chính thức được ký kết trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là vi bằng không thể xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, và không thể được sử dụng để thực hiện quyền lợi pháp lý.
- Không có giá trị pháp lý trong việc giải quyết tranh chấp: Vi bằng không phải là bằng chứng pháp lý để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng chính thức và các giấy tờ pháp lý khác mới có giá trị trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên.
Rủi ro khi sử dụng vi bằng
- Rủi ro pháp lý: Vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng chính thức, do đó, không thể bảo vệ quyền lợi của người mua trong các trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc khi có sự cố liên quan đến tài sản.
- Rủi ro tài chính: Người mua có thể gặp rủi ro về tài chính nếu giao dịch không được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp. Việc dựa vào vi bằng có thể dẫn đến việc mất tiền mà không nhận được tài sản như mong muốn.
- Rủi ro về quyền sở hữu: Vì vi bằng không xác lập quyền sở hữu hợp pháp, người mua có thể không được công nhận quyền sở hữu chính thức đối với bất động sản, điều này có thể gây khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng và quản lý tài sản.
Lập vi bằng nhà đất là không đúng quy định
Sau khi đã hiểu rõ khái niệm về vi bằng nhà đất, việc tiếp theo là nắm bắt rõ ràng rằng vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng tại Văn phòng công chứng. Điều này được quy định cụ thể trong Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP, như sau:
- Chức năng và phạm vi của vi bằng: Theo quy định tại Điều 36, Thừa phát lại có quyền lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện và hành vi thực tế theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, hoặc cá nhân trong phạm vi toàn quốc. Vi bằng được lập nhằm mục đích ghi nhận và chứng minh sự xảy ra của các sự kiện hoặc hành vi mà không nhằm thay thế các văn bản pháp lý khác. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng có một số trường hợp ngoại lệ, được quy định tại Điều 37 của Nghị định này, nơi mà vi bằng không thể được lập.
- Giá trị pháp lý của vi bằng: Vi bằng không có chức năng thay thế các văn bản công chứng, chứng thực, hoặc các văn bản hành chính khác. Điều này có nghĩa là vi bằng không thể đảm bảo quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản. Các văn bản pháp lý chính thức như hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng hay chứng thực vẫn là tài liệu pháp lý bắt buộc để thực hiện các giao dịch bất động sản và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
- Vai trò của vi bằng trong hệ thống pháp luật: Mặc dù vi bằng có thể được sử dụng như một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ việc dân sự và hành chính, nó không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp. Vi bằng có thể được sử dụng như căn cứ trong các giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân, nhưng nó không có giá trị pháp lý như các văn bản công chứng chính thức. Việc sử dụng vi bằng trong các giao dịch bất động sản có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng nếu không có hợp đồng chính thức.
- Quy trình kiểm tra và xác thực vi bằng: Trong trường hợp Tòa án hoặc Viện kiểm sát cần đánh giá giá trị chứng cứ của vi bằng, họ có thể triệu tập Thừa phát lại, các cơ quan, tổ chức, hoặc cá nhân liên quan để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Điều này đảm bảo rằng vi bằng được lập ra phản ánh chính xác các sự kiện hoặc hành vi đã xảy ra. Thừa phát lại, cùng với các cơ quan và cá nhân liên quan, có trách nhiệm phải có mặt khi được yêu cầu bởi Tòa án hoặc Viện kiểm sát để cung cấp thông tin và xác minh tính xác thực của vi bằng.
Theo các quy định pháp luật, vi bằng nhà đất không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được công chứng tại Văn phòng công chứng. Vi bằng chỉ ghi nhận các sự kiện và hành vi thực tế, không có giá trị pháp lý tương đương với hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Để đảm bảo giao dịch bất động sản được thực hiện hợp pháp và an toàn, các bên tham gia giao dịch cần sử dụng hợp đồng chính thức được công chứng hoặc chứng thực. Việc dựa vào vi bằng trong giao dịch bất động sản có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tài chính, vì vậy, việc thực hiện giao dịch thông qua các văn bản pháp lý chính thức là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và tránh các rủi ro không đáng có.
Không được lập vi bằng nhà đất để mua bán, chuyển nhượng
Theo Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP, có những trường hợp cụ thể mà việc lập vi bằng không được phép thực hiện trong lĩnh vực mua bán nhà đất. Cụ thể, các trường hợp này bao gồm:
- Xác nhận nội dung và ký tên trong hợp đồng: Vi bằng không được dùng để xác nhận nội dung hoặc việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm chỉ đất) hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà đất và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có). Những hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch.
- Xác nhận tính chính xác và hợp pháp của bản dịch: Vi bằng cũng không thể được sử dụng để xác nhận tính chính xác, hợp pháp của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt. Điều này cũng áp dụng cho việc xác nhận chữ ký và bản sao đúng với bản chính. Những việc này cần phải được thực hiện bởi các tổ chức có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực.
- Ghi nhận sự kiện và hành vi liên quan đến quyền sử dụng đất: Vi bằng không được phép ghi nhận các sự kiện hoặc hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất đai và tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là vi bằng không có giá trị trong việc chứng nhận hoặc xác nhận các quyền liên quan đến bất động sản nếu không có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Dựa theo các quy định nêu trên, việc lập vi bằng không được phép trong các trường hợp liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất, bao gồm cả việc xác nhận các hợp đồng chuyển nhượng và ghi nhận các quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu nếu không có giấy tờ chứng minh hợp pháp. Việc thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản phải tuân theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của các hợp đồng và giao dịch liên quan. Do đó, các bên tham gia giao dịch nên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch bất động sản.
Những trường hợp về nhà đất được lập vi bằng
Theo các quy định pháp lý hiện hành, dù vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, Thừa phát lại vẫn có quyền lập vi bằng trong các tình huống liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất nhằm ghi nhận các sự kiện cụ thể. Việc lập vi bằng có thể được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Xác nhận tình trạng mảnh đất và nhà ở: Thừa phát lại có thể lập vi bằng để ghi nhận tình trạng thực tế của mảnh đất hoặc nhà ở tại thời điểm cụ thể. Việc này bao gồm việc mô tả chi tiết về hiện trạng của tài sản, các điều kiện và đặc điểm vật lý của mảnh đất hoặc căn nhà, nhằm cung cấp một bản ghi chép chính xác và khách quan về tài sản trước khi giao dịch hoặc trong quá trình chuyển nhượng.
- Ghi nhận giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất: Thừa phát lại có thể lập vi bằng để xác nhận việc giao nhận tiền trong quá trình chuyển nhượng nhà đất, nhưng điều này chỉ áp dụng khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp theo quy định của pháp luật. Việc này nhằm bảo đảm rằng các khoản tiền được chuyển giao theo đúng quy định và phù hợp với các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng chính thức. Vi bằng sẽ ghi nhận rõ ràng số tiền đã được giao nhận và các điều kiện liên quan đến giao dịch tài chính.
- Ghi nhận sự kiện đặt cọc: Trong quá trình giao dịch chuyển nhượng nhà đất, Thừa phát lại cũng có thể lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện đặt cọc. Vi bằng sẽ ghi lại các thông tin liên quan đến việc đặt cọc, bao gồm số tiền đã được đặt cọc, điều kiện của khoản đặt cọc, và các thỏa thuận liên quan giữa các bên. Việc ghi nhận này giúp xác minh rằng các khoản tiền đặt cọc đã được thực hiện theo đúng cam kết của các bên trong giao dịch và phục vụ như một chứng cứ trong trường hợp có tranh chấp sau này.
Mặc dù vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, việc lập vi bằng trong những tình huống nêu trên vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận và chứng minh các sự kiện và giao dịch liên quan đến nhà đất. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và tạo ra các chứng cứ có thể được sử dụng trong các tình huống pháp lý nếu cần thiết. Tuy nhiên, để đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý được thực hiện đầy đủ và hợp pháp, các bên nên tiếp tục thực hiện việc công chứng và chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn thủ tục lập vi bằng nhà đất
Dưới đây là quy trình chi tiết để lập vi bằng nhà đất, với các bước cụ thể và yêu cầu pháp lý cần thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu lập vi bằng
Người cần lập vi bằng về nhà đất sẽ đến Văn phòng Thừa phát lại để nộp hồ sơ yêu cầu lập vi bằng. Hồ sơ này thường bao gồm các thông tin và tài liệu cần thiết liên quan đến tài sản và các sự kiện hoặc hành vi mà họ muốn ghi nhận. Việc nộp hồ sơ phải thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại nơi có thẩm quyền và khả năng thực hiện việc lập vi bằng theo yêu cầu.
Bước 2: Thỏa thuận về nội dung vi bằng
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, Thừa phát lại và người yêu cầu sẽ tiến hành thỏa thuận về nội dung của vi bằng. Quá trình thỏa thuận này bao gồm việc xác định các sự kiện hoặc hành vi cụ thể mà vi bằng sẽ ghi nhận, cũng như các yêu cầu và điều kiện liên quan. Thỏa thuận này cần được thực hiện một cách rõ ràng và chi tiết để đảm bảo rằng vi bằng được lập chính xác và phù hợp với nhu cầu của người yêu cầu.
Bước 3: Tiến hành lập văn bản vi bằng
Sau khi thỏa thuận được hoàn tất, Thừa phát lại sẽ tiến hành lập văn bản vi bằng. Trong quá trình này, Thừa phát lại phải chứng kiến trực tiếp các sự kiện hoặc hành vi liên quan và lập vi bằng dựa trên quan sát và ghi nhận khách quan, trung thực. Thừa phát lại có trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu về nội dung và độ chính xác của vi bằng.
Nếu cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời thêm người làm chứng để xác nhận sự kiện hoặc hành vi, nhằm đảm bảo tính khách quan và đầy đủ của văn bản vi bằng.
Người yêu cầu lập vi bằng cần cung cấp đầy đủ và chính xác các tài liệu, thông tin liên quan và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp và chính xác của các tài liệu, thông tin này.
Giải thích và ký vào văn bản vi bằng
Trước khi hoàn tất, Thừa phát lại sẽ giải thích cho người yêu cầu về tính hợp pháp và giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu cần ký hoặc điểm chỉ vào văn bản vi bằng để xác nhận sự đồng ý và sự hiện diện của họ trong việc lập vi bằng.
Hoàn tất và lưu trữ vi bằng
Sau khi lập xong, Thừa phát lại sẽ ký từng trang của văn bản vi bằng, đóng dấu và ghi nhận vào sổ lập theo mẫu quy định của Bộ trưởng Bộ Tư pháp. Một bản của vi bằng sẽ được gửi cho người yêu cầu, và bản gốc sẽ được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định pháp luật.
Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày hoàn tất việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng và các tài liệu liên quan (nếu có) đến Sở Tư pháp để đăng ký. Sở Tư pháp sẽ thực hiện việc lưu trữ vi bằng vào sổ đăng ký trong vòng 2 ngày làm việc kể từ khi nhận được tài liệu.
Quá trình này đảm bảo rằng vi bằng được lập và lưu trữ đúng cách, phục vụ như một chứng cứ pháp lý trong các giao dịch và tranh chấp liên quan đến nhà đất.
Vi bằng nhà đất có sang tên được không?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đất không thể được thực hiện bằng vi bằng mà không có sự chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể:
Quy định về chứng thực và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Pháp luật hiện hành yêu cầu rằng hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất cần phải được chứng thực hoặc công chứng để đảm bảo tính hợp pháp và sự rõ ràng trong giao dịch. Theo quy định, để thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà, hồ sơ chuyển nhượng phải bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của các thủ tục chuyển nhượng.
Chức năng và giới hạn của vi bằng
Vi bằng, theo quy định, chỉ có chức năng ghi nhận các sự kiện hoặc hành vi cụ thể theo yêu cầu của các bên liên quan. Vi bằng không thể thay thế cho các văn bản công chứng hoặc chứng thực cần thiết cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà. Mặc dù vi bằng có thể ghi nhận tình trạng, giao nhận tiền, hoặc các sự kiện liên quan đến nhà đất, nhưng nó không có giá trị pháp lý để thực hiện việc sang tên quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.
Tóm lại, vi bằng chỉ đóng vai trò ghi nhận sự kiện và hành vi, chứ không có giá trị pháp lý để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, để việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất được hợp pháp và có hiệu lực pháp lý, các bên phải thực hiện theo quy trình chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đảm bảo rằng hồ sơ sang tên được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
About The Author
